Les dispositifs Malraux et Monuments Historiques
L’investissement locatif en loi Malraux et Monuments Historiques a pour objectif d’inciter le particulier à investir dans la rénovation, la conservation et la restauration de bâtiments historiques en zone dites « secteur sauvegardé ».
Le dispositif MALRAUX
Il s’agit bien souvent d’emplacements de centre-villes historiques qui répondent à des règles de rénovation strictes. Il en existe plus de 100 en France.
Une partie du centre-ville de Lille est ainsi en zone Loi Malraux.
L’investissement locatif en Malraux offre, pendant 4 ans maximum, un avantage fiscal important en fonction de l’emplacement du bien :
- 30% des dépenses (plafonnées à 400 000 € de travaux sur 4 ans) en secteur sauvegardé
- 22% des dépenses (plafonnées à 400 000€ de travaux par 4 ans) en ZPPAUP – Zone de Protection du Patrimoine Architectural Urbain et Paysager.
La réduction d’impôt totale peut donc atteindre 120 000€ !
Le propriétaire a l’obligation de louer le bien pendant 9 ans.
En plus de cette réduction d’impôt, il est à noter que la défiscalisation des revenus fonciers est autorisée dans le cadre du dispositif Malraux (déduction des frais et charges des revenus fonciers).
Cet investissement n’est pas soumis au plafond de 10 000€ des niches fiscales.
Le dispositif Monuments Historiques
L’investissement en Monuments Historique est sensiblement différent. On parle ici de réduction du revenu global imposable et non pas de réduction d’impôt. Avec ce dispositif, le propriétaire peut déduire l’intégralité du coût des travaux de ses revenus fonciers puis de ses revenus imposables, sans plafond. Ce régime concerne les immeubles inscrit à l’inventaire des Monuments Historiques.
On parle ici de réduction du revenu global imposable et non pas de réduction d’impôts
Voici la mécanique de ce dispositif: les travaux, l’entretien, les charges d’emprunt sont déduites des autres revenus fonciers éventuels puis déduites ensuite du revenu global pour la partie excédent les revenus fonciers. Cet avantage fiscal n’entre pas dans les limites du plafonnement des niches fiscales. Pour bénéficier pleinement de ces déductions, le propriétaire doit percevoir des recettes. Son obligation de louer nu le bien n’est que de 3 ans.
Dans le cas où il souhaiterait occuper lui-même l’appartement, les avantages sont maintenus pour moitié… Ce qui signifie que 50% des charges énoncées ci dessus restent déductibles selon le même processus, des revenus fonciers puis du revenu global en cas d’excédent. Le bien doit rester la propriété de l’investisseur pendant 15 ans.